Qué es el alquiler con opción a compra


Durante las visitas a nuestras viviendas, muchos clientes nos preguntan sobre la posibilidad del alquiler con opción a compra. A priori puede parecer una buena opción, pero ¿sabes realmente en qué consiste? ¿Cómo funciona? ¿Qué obligaciones conlleva? A continuación te lo explicamos todo.

¿En qué consiste un alquiler con opción a compra?

 

Un alquiler con opción a compra es un acuerdo entre propietario e inquilino, en el que se fija un precio de compraventa, una cuota de entrada, las cuotas de alquiler y una fecha de fin donde se debe entregar el resto.

Una vez finalizado ese plazo, se descuentan la entrada y las cuotas pagadas de alquiler del precio restante, entregando ese resto en el momento de la firma de compraventa ante notario.

En este tipo de contratos se deben tener en cuenta, por un lado, el precio de la opción de compra, es decir, la cantidad que el vendedor recibe a cambio de otorgar un derecho de compra, por un determinado tiempo, y por otro lado la cuota de alquiler, que se debe entregar mensualmente al propietario y cuya suma se restará del total del precio.

¿Cómo se gestiona un Alquiler con opción a compra?

El contrato habitual suele ser de 2 a 5 años de alquiler, previo a la compra de la vivienda, en los que durante los dos primeros años, la cuota se estima en un 100% a descontar del precio total de compraventa, y a partir del tercer año, se calcula sólo un 80%. De este modo se apremia al inquilino a comprar lo más pronto posible ya que le resultará poco rentable demorarse.

La prima, o cantidad de entrada, deberá ser de entre un 5% y un 10% del valor de la vivienda, ya que de este modo se asegura la seriedad y la intención firme de comprar la vivienda. Muchos propietarios que no han ejercido este derecho se han visto más tarde afectados ya que los inquilinos se han marchado y no se ha realizado la transacción, habiendo perdido un tiempo precioso y otros posibles compradores.

En caso de que el inquilino renuncie a comprar la vivienda, perderá la inversión que haya realizado en esos años, así como la prima de entrada. Es por ello por lo que se recomienda estudiar muy bien cada propuesta antes de firmar estos tipos de contrato.

alquiler con opcion a compra gestion inmobiliaria malaga

¿Cómo son los contratos de alquiler con opción a compra?

En realidad, estos tipos de contratos no están amparados en ninguna regulación legal, y su posición no es clara dentro del Código Civil. Si bien sí aparece una regulación en el art 14 del Reglamento Hipotecario y también se le menciona en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Así pues se rige en principio por lo convenido entre dos partes, propietario e inquilino y puesto que existen dos pactos que cumplir, se deberán reflejar dos contratos, uno por el de alquiler y otro por el de compraventa.

Se deberá reflejar un cláusula de derecho a tanteo en el contrato de arrendamiento, mediante la cual se concede al arrendatario la prioridad exclusiva para comprar el inmueble arrendado en el plazo contractualmente señalado.

Requisitos de los contratos de alquiler con opción a compra

  • Plazo del arrendamiento
  • Plazo de la opción a compra
  • Precio de la vivienda
  • Precio de la cuota de alquiler
  • Porcentaje de la prima sobre el precio de la vivienda
  • División de los gastos de suministros y comunidad

Obligaciones del arrendador

El arrendador (propietario) queda obligado a mantener el precio pactado de la vivienda y a no disponer del inmueble, durante el plazo acordado. El precio de la compraventa no podrá ser variado, sin embargo, la cuota mensual de alquiler puede variar según el IPC. Así mismo, deberá respetar la exclusiva de opción a compra del inquilino durante el tiempo que dure el contrato sin posibilidad de vender la vivienda a terceros.

Obligaciones del arrendatario

El arrendatario (inquilino) queda obligado por su parte a pagar las cuotas sin demora y a abonar el resto del precio pactado en el momento de la firma de compraventa. Si el arrendatario se demora en más de 2 mensualidades, perderá el derecho a la opción a compra y la prima inicial entregada.

En caso de que el inquilino quiera saldar el pago con fecha anterior a la acordada, podrá hacerlo previa comunicación por escrito al arrendador, no así con fecha posterior, a menos que ambas partes estén de acuerdo y por tanto se deba anular el contrato inicial dando lugar a un nuevo contrato. Nunca será aceptado que el plazo de la opción a compra sea superior al plazo de arrendamiento por cuestiones obvias.

En caso de que el arrendador rechace la recepción de esa comunicación igualmente se dará por cumplido el contrato, pasando así la vivienda a manos del arrendatario.

alquiler con opcion a compra en malaga

Cómo declarar un alquiler con opción a compra

 

En cuanto a cómo declarar estos ingresos tanto por parte del alquiler como por el de compraventa, hay que tener en cuenta las siguientes situaciones, ya que están sujetos al ITP.

  • El inquilino podrá deducir el alquiler y el propietario deberá declarar lo percibido cuando se especifique el plazo y el precio de la vivienda, durante el contrato de arrendamiento.
  • El propietario deberá declarar el incremento de patrimonio en el momento de la venta.
  • El comprador, en este caso, podrá deducir la compraventa, en el IRPF en concepto de adquisición de compra habitual. Sin embargo, no podrá desgravarse la prima inicial por derecho de la opción a compra.

 

¿Tienes más dudas sobre cómo gestionar un alquiler con opción a compra? Consúltanos. Dirígete a nuestra red de oficinas y te asesoramos sin compromiso.

Qué es el alquiler con opción a compra
5 (100%) 1 voto