Hipotecas fijas o variables


¿Hipoteca Fija? o ¿Hipoteca Variable?

¿Qué hipoteca me conviene más?

Una de la decisiones más importantes en la vida de una persona, pareja o familia, es la elección de lo que va a ser su vivienda habitual. La compra de la casa de nuestros sueños siempre tiene una alta dosis de ilusión, tiempo invertido, emociones, dudas,…

Una vez tomada esta decisión, viene otra no menos importante que es la elección de la hipoteca, ya que en la mayor parte de los casos es necesaria la financiación al no contar el comprador con los fondos propios que permitan realizar esta compra “al contado”.

Esta decisión de “contraer un matrimonio por muchos años” con un banco, es crucial y es conveniente analizarla en profundidad para no arrepentirnos el resto de nuestra vida como hipotecado.

La oferta bancaria en estos momentos es muy amplia y más que la elección de uno u otro banco, lo realmente importante es cuáles van a ser las cláusulas o condiciones que van a regir este matrimonio entre banco y cliente. Conviene recordar que en un préstamo, el riesgo mayor lo asume el que presta el dinero (el banco), no así cuando elegimos una entidad para depositar nuestros ahorros y obtener una rentabilidad; ahí sí que podríamos correr riesgo de pérdida de nuestro capital (recuérdese el caso de la estafa de las preferentes, o de la compra en bolsa de acciones por parte de algunas entidades).

Gracias a la nueva Ley de Créditos Inmobiliarios, los préstamos para la adquisición de una vivienda, se han vuelto muy proteccionistas para los consumidores y va a ser muy difícil encontrarnos con cláusulas abusivas ya que las últimas sentencias judiciales han hecho que los bancos se cuiden mucho a la hora de incluir cláusulas que posteriormente sean consideradas nulas.

Una elección importante de tomar (sino la más), es la decidir entre una HIPOTECA FIJA o una HIPOTECA VARIABLE. La elección de una u otra va a depender de cada consumidor porque afortunadamente, en los tiempos que corren, hay una amplia oferta de hipotecas tanto fijas, como variables y mixtas y los bancos no nos puede imponer una u otra.

Dentro de esta elección, distinguiría dos fases; primero decidirnos por hipoteca fija o variable y después elegir o negociar la hipoteca que tenga mejores condiciones y, por tanto, sea más favorable a los intereses del consumidor.

hipotecas fijas o variables

FASE 1. Elección de la Hipoteca. Decidimos si queremos fija o variable.

El decirse por una u otra va a depender de si la persona es más o menos adversa o propensa al riesgo y esto depende de factores socioculturales, psicológicos, de confianza en uno mismo, capacidad de generar ingresos, expectativas futuras, nivel de endeudamiento, etc…

Así por ejemplo, una persona en la que en su familia o entorno ha habido malas experiencias con respecto a las hipotecas variables (recuérdese la época de crisis en 2008 donde el euribor llegó a situarse al 5,52%), es muy probable que prefiera una hipoteca fija.

Las familias con ingresos fijos pero no muy altos y que no cuentan con ingresos extras o saben que no tienen capacidad de ahorro, es también normal que se decidan por una hipoteca fija. “Yo gano 1.200 fijos todos los meses y probablemente ganaré eso en los próximos años y quiero saber que pagaré siempre 400 al mes. ¡No quiero sorpresas!.

Las hipotecas fijas no dependen de la evolución del euribor y la cuota mensual no varía ante cambios de éste índice.

evolución histórica del euribor


¿Para quién estaría indicada una hipoteca variable?

Pues para clientes con ingresos variables (comisiones por ventas o cumplimiento de objetivos) y/o con alta capacidad de ahorro y los que además tengan idea de amortizar anticipadamente su hipoteca. Es importante recordar que las cancelaciones de hipoteca tienen una comisión por ley más baja de la que tiene la hipoteca fija. Por ejemplo, una cancelación parcial de 10.000€ en una hipoteca en el tercer año de vida, puede ser de 150 euros en una hipoteca fija, o de 15 euros si se trata de una hipoteca variable.


euribor 2 2019


FASE 2. Negociación con la entidad.

 

Una vez que tenemos claro si nos decidimos por FIJA o VARIABLE, llega el último paso: elegir el banco y negociar las condiciones y cláusulas de nuestra futura hipoteca.

Con la nueva Ley de Créditos Inmobiliarios, el único seguro que deberíamos contratar a la hora de formalizar una hipoteca, sería un seguro de incendios, por tanto, todos los otros seguros que nos quiera “vender” el banco deberían ser opcionales y a elección del cliente.

Es verdad que contratar productos adicionales que nos ofrezca el banco (seguros, planes de pensiones, etc.), puede abaratar la cuota de la hipoteca, pero siempre habría que comparar si realmente hay algún ahorro por el hecho de contratar estos seguros o no.

Otros factores importantes a la hora de negociar es tener información de las comisiones de la cuenta y tarjetas asociada a la hipoteca, cuáles son los beneficios de tener domiciliada la nómina, comisiones por cancelación total y parcial, comisión por disponer de cajeros, si se trata de un banco cuyo negocio y atención es online o es un banco tradicional con servicio personalizado face-to-face (cara a cara).

Por ello, tener suficiente información de las ofertas de diferentes entidades es fundamental a la hora de dar ese paso tan importante de dar el “sí, quiero“ y tener un matrimonio feliz con el banco elegido. Pero que nadie se asuste, siempre existe la posibilidad de un “posterior divorcio” con el banco (la subrogación acreedora de la que hablaremos en posteriores artículos) e incluso mejorar las condiciones pactadas cambiando de entidad.


Artículo redactado por Fernando Soler

Maxicredit. Expertos en intermediación bancaria.

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